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2008年德宏房地产业快速发展

2009-05-23
来源:孔雀之乡网
核心阅读2008年,德宏州委州政府着力解放思想、着眼解决突出问题、努力创新体制机制,关注改善民生问题,积极应对全球金融风暴对我州发展的不利影响,采取有效措施促进全州房地产市场的健康快速发展。
  

       近年来,房地产作为一个快速发展的新兴产业,对扩大内需、促进国民经济持续稳定增长、提高城市化水平,提升人民生活质量都起着举足轻重的作用。2008年,德宏州委州政府着力解放思想、着眼解决突出问题、努力创新体制机制,关注改善民生问题,积极应对全球金融风暴对我州发展的不利影响,采取有效措施促进全州房地产市场的健康快速发展。全年房地产业完成投资10.7亿元,比上年增长40.1%,拉动全社会固定资产投资增长3.7个百分点。


一、房地产业发展主要特点
       1、住宅和商业营业用房成为房地产投资的主力军
       随着居民收入增加,房地产成为了新的投资热点,企业开发的重点也由过去的办公用房转向商业营业用房和住宅开发,全州住宅开发投资快速增长。2008年,全州房地产完成投资按用途分:住宅完成投资4.8亿元,比上年增长22.2%,占全部房地产投资的43.9%;商业营业用房完成3.7亿元,增长1.5倍,占全部房地产投资的34.6%;其他完成2.2亿元,比上年下降0.2%;办公楼完成253万元,下降23.1%。
       2、房屋施工面积和竣工面积大幅增加
       2008年,我州房地产企业克服金融风暴冲击、市场日渐萧条、融资困难等不利因素,多方筹措资金组织建设,确保房地产项目的顺利实施推进。
       2008年,全州房地产施工面积达135.2万平方米,比上年增长54.6%。其中住宅施工面积为97.2万平方米,比上年增长66.8%;商业营业用房35.8万平方米,增长31.4%;其他1.9万平方米,增长17.8%;办公楼0.3万平方米,比上年下降0.7%。
2008年,全州房地产房屋竣工面积达15.1万平方米,比上年增长18.9%。其中住宅竣工面积为12.7万平方米,比上年增长1.5倍;商业营业用房2.3万平方米,下降63.9%;其他0.1万平方米,下降91.3%。
       3、房地产期房市场交易活跃
       2008年,全州房地产市场交易呈现“一冷一热”的态势,广大消费者把购房资金更多的投入到了相对实惠,付款压力相对较小的期房中,现房交易量则大幅下降。2008年,全州商品房销售面积为55.5万平方米,比上年增长4.5%。其中期房销售面积为51.4万平方米,比上年增长18.4%,占全部商品房销售面积的92.6%;现房销售面积为4万平方米,比上年下降58.8%。
       2008年,全州商品房销售额为9.1亿元,比上年增长21.2%。其中期房销售额为8.3亿元,比上年增长41.7%,占全部商品房销售额的91.2%;现房销售额为0.8亿元,比上年下降51.5%。
       4、资金到位情况良好
       2008年,房地产开发商自身实力增强,投资力度加大,房地产开发资金充裕,各类型投资中自筹资金保障程度最高。2008年,房地产资金来源合计为12.7亿元,比上年增长36.8%,资金到位率为118.7%。其中自筹资金8.0亿元,比上年增长49.9%,占全部资金来源的63.0%;其他资金来源3.2亿元,增长13.0%;国内贷款1.5亿元,增长34.5%。


       二、房地产业发展中存在的问题
       1、全球金融危机对房地产业的不利影响超过预期。
       今年由美国房地产次贷危机引发的金融危机正在全球扩散和蔓延,并逐步渗透到各个领域,金融危机对我国实体经济造成的冲击和损失日益显现。对房地产业的冲击首先出现在沿海发达城市,上半年全国主要的一线城市纷纷打出“价格优惠”促销战略,刺激商品房市场消费,然而价格促销并未达到预期效果,而且市场销售低迷状况从一线城市向二、三线城市蔓延,从发达城市向欠发达城市传递。由于投资者和购房者对市场信心不足,对房价走低预期进一步强化等诸多因素的综合作用下,商品房销售有价无市,消费者持币观望气氛更浓。随着实体经济受困面的进一步扩大,企业经济效益的普遍下滑,产业链较长的房地产业面临的形势不容乐观。
       2、商品房供求结构性矛盾依然突出
       近年来全州商品房开发结构得到较大调整,经济适用住房建设力度加大,经济适用房的投资和规模均较上年有较大幅度增长,但结构性矛盾依然突出,统计数据显示,2008年,住宅施工面积为97.2万平方米,其中:别墅高档公寓施工面积为48.4万平方米,占住宅施工面积的49.8%;140平方米以上住房施工面积为24.2万平方米,占24.9%;经济适用房11.5万平方米,占11.8%;90平方米以下住房2.8万平方米,占2.9%。总体来看,经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低。
       3、房地产开发贷款难日益凸现。
       一方面,近年来国家多次上调存款准备金率和存贷款基准利率,从紧的货币政策效应逐步显现。2008年,全州房地产开发企业资金来源中,国内贷款1.4亿元,虽然比上年增长34.5%,但是占资金来源的比重仅有11.0%。房地产业是一个资金密集型产业,今年以来持续的销售低迷,使开发企业大量建设资金积压在项目工程上,企业资金回笼难度进一步加大,企业资金周转压力加剧;另一方面土地价格的快速上涨,使得企业土地成本激剧增加,钢材、水泥等建筑材料以及人工费用的快速上涨,也进一步加剧了企业资金紧张状况,企业资金链紧张,资金已成为制约房地产企业发展的首要因素。


三、对房地产发展的几点建议
       1、抓住机遇,促进房地产业稳定健康发展
       为了应对全球性金融危机,国家出台一系列扩大内需的政策,在今明两年内投资4万亿元拉动内需,关注民生工程被放在了投资的首要位置。在今年第四季度中央追加的1000亿元投资中有100亿元用于保障性安居工程建设,明年中央还将继续加大保障性住房建设的投资力度。这对做大做强我州房地产业,科学调整房地产业结构是一个有利的机会,因此,我州要抢抓机遇,把国家大力发展房地产业的政策用好、用足,力争中央对西部地区保障性住房建设的财政支持力度,在房地产业发展规划、土地、信贷等方面提供支持,做好项目实施的前期准备工作,防止房地产发展出现“大起大落”,确保全州房地产业稳定健康发展。
       2、建造多层次供给体系,提高供给水平
       建造多层次住房供给体系、提高供给水平。从消费的角度来说,就是向高收入阶层提供高档商品房、向中等收入阶层提供经济实用型房屋,而对低收入阶层则提供廉租房;从开发的角度来说,就是要注重开发结构的调整和改善,一方面从实际消费需求出发,注重不同价位商品房的开发,注重市场研究,做好项目策划,根据消费者的需求特征设计相适应的风格、户型以及配套设施,避免一味追求高档而脱离实际。同时要注重盘活二手房市场,满足年青人的需求。总之,要针对不同的消费群体的消费特征和购买能力,提供不同层次、不同风格、不同户型、不同价位的商品房,以满足其不同层次的消费需要。
       3、严格执行国家政策,保证市场稳定
       严格执行国家宏观产业政策,防范和应对金融风险。要发挥经济杠杆的作用,一方面要积极争取银行支持,进一步缓解房地产企业信贷资金困难,为稳定全州房地产业发展后劲提供有利条件。另一方面要严格执行房贷新政策中关于第二套住房首付比例和贷款利率政策,稳定市场预期。近期央行宣布了11年来最大降息,一次性降息108个基点,这对减轻房地产开发企业的负债是有利的,同时本次降息也可减轻购房者贷款负担,大幅降低贷款成本。(德宏州统计局能源科)

 

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